FAKTA A ARGUMENTY

k návrhu referenda o lokalitě Brodce

Tento web vznikl jako reakce na argumenty přípravného výboru referenda a jeho podporovatelů, které jsou často zkreslené a občanům města zamlžují skutečný stav věcí ohledně lokality Brodce a její budoucí zástavby. Za tímto webem stojí skupina současných i bývalých radních a zastupitelů ze stávající koalice v Dobříši, kteří se problematice Brodců dlouhodobě věnují a snaží se o jejich skutečnou záchranu.

Jde nám o rozumný rozvoj města. V zájmu jeho občanů, s respektem k soukromému vlastnictví a v rámci existujícího územního plánu.

V úvodní části zodpovídáme na základní otázky ohledně výstavby v Brodcích. V další části pak vyvracíme mýty, kterými příznivci referenda matou občany Dobříše. V závěru pak konkrétně reagujeme na jednotlivé otázky předkládané v návrhu referenda.

Referendum jako nástroj projevu vůle občanů plně respektujeme. Otázky pro toto konkrétní referendum ale považujeme za nevhodně položené. Dovedeme si představit hlasování o konkrétním problému, např. o budoucím využití pozemků města. Ohledně etapizace a dalším územním rozvoji města je ale potřeba podrobná veřejná a odborná debata na tomu určených zákonně stanovených fórech a procesech.

Věříme, že námi předkládaná fakta a informace přinesou potřebný vyvážený a nezkreslený pohled na problematiku Brodců a dalšího územního rozvoje města Dobříše.

Pavel Svoboda, Dagmar Mášová, Tomáš Vokurka, Jitka Urbanová, Daniel Flígr, Adam Böhm

O co teď jde v Brodcích

Rozhoduje se o tom, jestli se Brodce zastaví?

NE, o zástavbě Brodců již rozhodla dobříšská zastupitelstva v letech 2000 až 2010 schválením současného územního plánu, ve kterém jsou pozemky v oblasti Brodců určené jako stavební. Město tedy jednou řeklo, že se v dané lokalitě stavět může a má – v současnosti je tedy potřeba ošetřit budoucí zástavbu tak, aby respektovala zájmy všech stran: majitelů pozemků, města a občanů Dobříše. Výstavbě na soukromých pozemcích není možné zabránit.

Pozemky města v Brodcích a okolí

Co ovšem možné je? Respektovat jednou dané vlastní slovo, dodržovat zákony, brát ohled na všechny zúčastněné strany a budoucí výstavbu v Brodcích regulovat v zájmu občanů, což stávající vedení města činí – viz odpovědi na další otázky.

Pozemky města v Brodcích.
Jména vlastníků všech pozemků jsou dostupná v Katastru nemovitostí

Rozhoduje se o tom, jak bude zástavba v Brodcích vypadat?

ANO, podrobnější pravidla pro zástavbu určuje schválená územní studie Brodce. Jako nezbytnou součást územního plánu ji stanovilo zastupitelstvo města v roce 2010, žádné další kroky pak ale žádné další vedení města neučinilo a marně tak běžela lhůta na její vypracování. Až v roce 2021 stávající městská rada zadala její vypracování a studii doporučila schválit v únoru 2022, tedy tak, aby byla lhůta pro vypracování dodržená. Bez zpracované územní studie by pro Brodce platila jen obecná pravidla z územního plánu – důsledky takového stavu můžeme vidět např. v lokalitě nad Papežem či u Bobcatu. Je třeba podotknout, že navrhovatelé referenda k Brodcům byli proti vypracování studie, čímž by území, které nyní „hájí“, vystavili riziku obtížně kontrolovatelné výstavby…

Schválená územní studie přináší pro lokalitu Brodců koncepční urbanistické řešení jak pro budoucí stavitele, tak pro všechny občany města Dobříše:
• počet stavebních parcel snižuje na 23
(redukce o více než 40 % proti původnímu záměru z územního plánu)
• soustředí zastavěnou zónu do oblasti bezprostředně sousedící s chatovou osadou, kde má nejmenší dopad na rekreační koridor obyvatel směřujících do lesa
obsahuje souvislý pás veřejně přístupné a kvalitní zeleně po celé délce a na téměř polovině řešeného území navazující bezprostředně na stávající cestu
• obsahuje prostor pro komunitní zahradu
z plochy v majetku města je 79 % nezastavitelných – a to i bez referenda

Územní studie Brodce – urbanismus

Rozhoduje se o tom, jestli se má stavět na pozemcích města, které v Brodcích město vlastní?

ANO, aktuálně projednávaná změna č. 3 územního plánu obsahuje změnu městských pozemků v Brodcích ze zastavitelných na nezastavitelné. V souladu s výše zmíněnou územní studií obsahuje aktuální návrh změny územního plánu u 80 % městských pozemků, kterých se týká územní studie, změnit je na nezastavitelné a zřídit na nich veřejně přístupnou zeleň. Zbývajících 20 % – tedy pouze 4 pozemky – leží v pásu pozemků soukromých majitelů, které studie určuje k zástavbě. Z urbanistického hlediska nedává smysl tyto pozemky ze zástavby vyčleňovat, narušovaly by celek zástavby a občanům města by nepřinášely žádný užitek. Potvrdila to stanoviska dvou urbanistických týmů, které se oblastí Brodců zabývaly.

Další 2 městské pozemky pak leží mimo zónu zpracovávanou územní studií, kde platí pravidla stanovené územním plánem. Jsou tedy opět na území určeném k zástavbě a opět je nelogické měnit jejich charakter na nezastavitelný.


Referendum tedy v první otázce týkající se Brodců řeší v podstatě pouze zastavění nebo nezastavění 6 městských pozemků?

ANO, nic jiného z otázky Brodců nemůže referendum rozhodnout. Otázka se týká všech pozemků města v dotčené lokalitě, ovšem na nezastavění pozemků územní studie existuje ve stávajícím zastupitelstvu shoda. Proti návrhu z územní studie jde v referendu navíc o 6 pozemků. Chce tedy město vedle ucelené plochy zeleně vlastnit dalších 6 pozemků, které budou uprostřed soukromé zástavby a nebude pro ně mít žádné využití, nebo si město ponechá možnost s těmito pozemky dál nakládat? Může je tak v budoucnu směnit za jiné vhodné pozemky, může je případně prodat a získat tak finance na údržbu majetku, opravy silnic nebo nové investice, které budou sloužit všem dobříšským občanům. S nezastavitelnými pozemky nic takového nebude možné…

Brodce – pozemky v majetku města s označením 6 zastavitelných

Co dalšího chce vlastně referendum řešit?

TO JE PRÁVĚ ONO… Vedle otázky týkající se zastavitelnosti městských pozemků v Brodcích, se zbývající dvě otázky navrhovaného referenda týkají problému etapizace výstavby a dalšího rozvoje města. Z našeho pohledu jsou nevhodné a zavádějící. Změny územního plánu mají probíhat zákonným postupem, kdy se k těmto návrhům mohou dostatečně vyjádřit jak občané, tak majitelé pozemků a všechny dotčené státní orgány. To je postup v zájmu občanů.

Návrh referenda, které změny územního plánu chce řešit zkratkovitě, bez dojasnění možných dopadů, není správný. Nikdo z nás neví, jaké přesně bude mít Dobříš potřeby za 10 či 20 let. O budoucnosti města i v dalších letech budou rozhodovat zvolení zástupci občanů. Podle aktuální situace, podle aktuálních potřeb budoucího města a podle toho, koho si občané do zastupitelstva v soutěži politických stran zvolí. A to je také demokratický postup v zájmu občanů.

Mýty kolem referenda

Propagátoři referenda poskytli a dále poskytují občanům řadu nepravdivých informací. Tady je jejich přehled:

Mýtus č. 1:
Starosta města rozhodl, že se změnou územního plánu č.3 se podmínka etapizace úplně zruší.

Skutečnost č. 1:
O změně územního plánu a tedy případném zrušení etapizace rozhoduje výhradně zastupitelstvo hlasováním, nikoli starosta. Zastupitelstvo dosud nerozhodlo. Podmínka etapizace je v územním plánu definována jako „velká většina“. Na 4 vyjmenovaných lokalitách představují v současnosti zastavěné pozemky již většinu. Konkrétně Nad Papežem je zastavěno 80 %, Javorová 87 %, Na Kole 83 %, Západní zóna 58 %. Průměr 77 %. Podle názoru architekta, kterého si město najalo na prověření podmínek etapizace, tato omezující podmínka již je splněna, protože „velká většina“ je již zastavěna.

Stav zastavěnosti 4 lokalit v září 2022

Mýtus č. 2:
Územní studie není právně závazná, stavebníci se jí nemusejí řídit.

Skutečnost č. 2:
Územní studie není právně závazným dokumentem jako územní plán, ale je dokumentem neopominutelným. Viz metodický výklad Ministerstva pro místní rozvoj (zde). Stavební úřad i úřad územního plánovaní se podle schválené územní studie musejí řídit. Nelze povolit stavbu, která by byla v rozporu s územní studií.


Mýtus č. 3:
Vedení města chce zastavět Brodce
.

Skutečnost č. 3:
Na pozemcích města současné vedení nepřipravuje žádný projekt ani záměr k zástavbě.


Mýtus č. 4:
Dřív, než začnou do Brodců proudit auta vlastníků nových domů, musí dojít k rozšíření a rekonstrukci Brodecké ulice, vytvoření pruhu pro pěší a cyklisty.

Skutečnost č. 4:
V lokalitě Brodce již dnes stojí desítky chat a domů. Silnice je hojně využívána pro cesty do přírody obyvateli města, nejen vlastníky tamních pozemků. Výstavba rodinných domů v Brodcích je podmíněna dobudováním infrastruktury pouze v části, kterou upravuje územní studie. Na zbylých pozemcích taková podmínka neplatí. Tedy nemusí dojít k rekonstrukci a rozšíření Brodecké ulice, aby se v Brodcích začalo stavět.
Zároveň je ovšem v zájmu města, aby byl dnes již velmi silný provoz aut a pěších na Brodecké ulici upraven bez ohledu na to, jestli, kdo a kdy bude v Brodcích stavět.


Mýtus č. 5:
V případě Brodců je to poslední i pěšky snadno dostupná oáza zeleně pro obyvatele Dobříše
.

Skutečnost č. 5:
Dobříš má výbornou polohu. Město je obklopeno zelení dostupnou pěšky ve všech směrech. Na sever: louka a les Za židovským hřbitovem. Východ: Anglický park a dále louky a lesy kolem Staré Huti. Na Jih okolí nádrže Chotobuš. Západ: okolí rybníku Bzdinka a dále louky a les. V případě Brodců jen část je v majetku města. Mluvit o dostupné oáze zeleně na soukromých stavebních pozemcích nelze.


Mýtus č. 6:
Město může výstavbu v Brodcích blokovat tím, že nepovolí připojení na vodovod. Této možnosti město nevyužívá.

Skutečnost č. 6:
Současný územní plán obsahuje ustanovení, že v lokalitě Brodce a dalších nelze povolovat vrtané studny a jedinou možností je tak napojení na městský vodovod. Toto ustanovení však bylo zrušeno rozhodnutím Krajského úřadu v r. 2018 (zde). Pokud by město nepovolilo napojení na vodovod, výstavbě to nezabrání. Majitelé pozemků si mohou vybudovat studny.


Mýtus č. 7:
V Brodcích se budou stavět bytovky.

Skutečnost č. 7:
Podle platného územního plánu jsou v Brodcích pozemky typu BI7 – bydlení individuální (zde). Tedy určené pro bydlení v rodinných domech v klidové obytné zóně s oplocenými zahradami. Nepřípustné využití je pro bytové domy či větší zařízení pro ubytování, stravování, obchod a ostatní služby.

Typy území dle platného územního plánu

Mýtus č. 8:
Nejdříve má být dokončena zástavba v již rozestavěných lokalitách a pak se mají k zástavbě teprve otevřít další.

Skutečnost č. 8:
Takto definovaná podmínka neexistuje ani v územním plánu, ani jiném materiálu územně plánovací dokumentace města. V důsledku by vedla k tomu, že dokud by se vlastník posledního stavebního pozemku neodhodlal k výstavbě, nebylo by možné na ostatních stavebních pozemcích dále stavět. Je velké riziko, že případný soud by město prohrálo. Soudy pracují s principem předvídatelnosti územního plánu, kdy stavebník, který si koupí stavební pozemek, právem očekává, že na něm bude moci skutečně stavět.

Mýtus č. 9: Město v budoucnu čeká nárůst počtu obyvatel o 3-4 tisíce. Nejdříve musí být připravena potřebná infastruktura (školky, školy, vodovod, čistička odpadních vod atd.), až pak lze začít stavět.

Skutečnost č. 9:

Město má velmi omezené možnosti, jak zjistit skutečný počet obyvatel a jak jej regulovat. Řada současných majitelů těch největších stavebních pozemků deklaruje, že se v dohledné době nechystají stavět. Proto nemá smysl pro takové případné obyvatele budoucích domů stavět již nyní školky a školy, které by zely prázdnotou. Taková investice by byla právem kritizována při schvalování projektu na zastupitelstvu a pravděpodobně by ani nenašla dostatečnou podporu. Potřebná infrastruktura musí být budována souběžně s připravovanými plány na výstavbu.

Podrobná argumentace k jednotlivým otázkám navrhovaného referenda

Otázka č. 1: pozemky Brodce

Souhlasíte, aby Zastupitelstvo města Dobříše bez zbytečných odkladů a v souladu s právními předpisy schválilo takovou změnu Územního plánu města Dobříše, která v lokalitě Brodce vyjme ze zastavitelných ploch pozemky, které jsou k dnešnímu dni vyhlášení tohoto referenda (27.9.2022) ve vlastnictví města Dobříše, s výjimkou pozemku parcelní číslo 1896/194 v katastrálním území Dobříš, který je zařazen do plochy využitelné pro občanské vybavení – tělovýchovné a sportovní zařízení?

Fakta:
Lokalitu Brodce tvoří pozemky města a pozemky soukromých vlastníků. Soukromí vlastníci pozemky získali koupí, dědictvím nebo směnou s městem. V řadě případů po r. 1990 v rámci nápravy křivd z období socialismu byly majitelům nabízeny stavební pozemky v Brodcích jako náhrada za pozemky, které jim město, resp. stát vyvlastnit do r. 1989. Například se jednalo o pozemky pod současným fotbalovým stadionem v Lipkách.

Jedenáct vlastníků se prostřednictvím právní kanceláře již v r. 2020 obrátilo na město s deklarací zájmu na svých pozemcích stavět. Někteří z nich podali i připomínky k změně č. 3 územního plánu v podobném duchu (Připomínky 3.pdf).

Bránit ve výstavbě na stavebních pozemcích soukromých majitelů nelze. Městu reálně hrozí žaloby vlastníků nejen podle Stavebního zákona či Zákona č. 82/1998 o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem, ale přímo z porušování Listiny základních práv a svobod dlouhodobým omezováním vlastnického práva. V letech 2019-2022 si město nechalo vypracovat 3 právní stanoviska, se kterými je dosavadní postup města v souladu.

Město rozhoduje o tom, jak naloží s vlastními pozemky v této lokalitě. Po složitých jednáních byla v r. 2022 dokončena Územní studie Brodce, která 80% pozemků města definuje jako veřejnou zeleň. V místě by měla vzniknout veřejně přístupná louka, doplněná stromořadím kolem cest a komunitní zahrada. Územní studie také upřesňuje využití jednoho pozemku pro vybudování dětského hřiště. V dolní části by měl vzniknout zasakovací polder pro udržení dešťové vody v této oblasti. Na základě doporučení dvou nezávislých týmů architektů jsou 4 pozemky města ponechány jako stavební. Důvodem je, že tyto pozemky leží v časti určené územní studií pro výstavbu a z pohledu územního plánování je třeba respektovat hledisko celistvosti zastavitelných území.

Poznámka: Územní studie je platná pouze na část lokality, na ostatních plochách v Brodcích byla rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne 20. 6. 2019 č. j. 43 A 155/2018-104 zrušena část Změny č. 2 územního plánu Dobříš, která stanovila podmínku zpracování územní studie pro lokalitu Z3 (09). Ke zrušení došlo proto, že město dostatečně neodůvodnilo nutnost této podmínky a navíc od roku 2010 nekonalo a vypracování územní studie pro tuto část Brodců nezadalo. Stejné rozhodnutí hrozilo i pro zbývající části Brodců, proto vedení města v r. 2021 zadalo vypracování studie, která byla v r. 2022 schválena v předepsaném termínu.

Mimo část upravenou územní studií jsou v Brodcích ještě 2 pozemky v majetku města. Jeden v oblasti současných chat, podle územního plánu určený pro individuální rekreaci. Druhý v rámci zastavitelné plochy. Určení těchto pozemků se nemění.

Při rozhodování v rámci referenda je opomíjena informace o hodnotě tohoto majetku. Pozemky, které jsou ponechány jako stavební s celkovou plochou 10 862 m2, mají v současné době hodnotu 38 milionů korun. Pokud by došlo k jejich přeměně na veřejnou zeleň typu louka, celková hodnota klesne na 2,7 mil Kč.

Odpověď Ano na tuto otázku v referendu tak znamená zároveň souhlas pro snížení současné hodnoty majetku města o 35 milionů korun. To je částka, za kterou se dá např. pořádně opravit 8-10 ulic, postavit hasičskou zbrojnici vč. pořízení pozemku nebo postavit menší sportovní halu.

Současné vedení města nepřipravuje výstavbu na žádném z těchto pozemků.

Otázka č. 2: Etapizace

Souhlasíte, aby Zastupitelstvo města Dobříš zachovalo v územním plánu stanovené zásady etapizace, kde je mimo jiné určeno, že z obytných ploch by neměla být zahajována výstavba v dalších lokalitách do doby realizace velké většiny rodinných domů v lokalitách: Nad Papežem, Javorová, Na Kole, Západní zóna, a při nejbližší změně územního plánu upřesnilo, že velkou většinou se v tomto rozumí nejméně 85%?

Fakta:
Podmínka etapizace výstavbě dlouhodobě nezabraní, má pouze odkladný účinek. Současná podmínka etapizace z r. 2010 je v územním plánu definována jako „velká většina“. Na 4 vyjmenovaných lokalitách představují v současnosti zastavěné pozemky již většinu. Konkrétně jsou zastavěny takto: Nad Papežem 80%, Javorová 87%, Na Kole 83%, Západní zóna 58% (viz Podil_zastavenosti). Průměr zastavěnosti je 77%, co je velká většina.

Podle názoru architekta, kterého si město najalo na prověření podmínek etapizace, tato omezující podmínka již je splněna. Vycházel při tom i ze stanoviska Advokátní kanceláře Frank Bold (zde).

Zpřísňovat podmínku na 85 %, jak zní otázka v referendu, znamená jen prodloužení čekání, než získá stavební povolení dalších 11 domů v uvedených čtyřech lokalitách. Někteří možná ani stavět nechtějí. Opravdu má být výstavba v Dobříši blokována rozhodnutím jedenácti vlastníků? Přitom takové rozhodnutí je mimo kontrolu majitelů stavebních pozemků, kteří mají zájem stavět.

Město může definovat podmínky etapizace v době, kdy stanovuje nové stavební pozemky, tedy v době, kdy mění územní plán. Naopak zpřísňování podmínek etapizace – v tomto případě po 12 letech! – zcela odporuje principu předvídatelnosti územního plánu.

Vlastníci stavebních pozemků, nejen v Brodcích, ale i v dalších lokalitách, mohou takové rozhodnutí napadnout u soudu. Přitom již existují rozsudky z podobných případů, kdy soud takové zpřísnění podmínek etapizace zamítl (Rozsudek Nejvyššího správního soudu-Těrlicko či Rozsudek Krajského soudu Praha-Zdiby).

Pro další územní rozvoj je rozhodující, jak město bude schopno rozvíjet potřebnou infrastrukturu, nejen pro nové obyvatele, ale i pro stávající. Podmínka etapizace v r. 2010 měla zajistit, aby město dostatečně investovalo do infrastruktury. Od té doby byly dostaveny nové třídy ve školkách i školách, takže kapacita je v současné době dostatečná. Byla zrekonstruována sportoviště: sportovní hala, zimní stadion, skatepark, venkovní hřiště. Město průběžně investuje do silnic, chodníků či vodovodů a kanalizace.

Otázka č. 3: Další územní rozvoj

Má Územní plán Dobříše i jeho změny vylučovat rozšíření možnosti zástavby v okolní krajině oproti současnému stavu v lokalitách, které byly ke dni vyhlášení tohoto referenda (27.9.2022) nezastavěným územím, s výjimkou případů, kdy by nutnost změny vyplývala z právního předpisu nebo kdyby se jednalo o veřejně prospěšné stavby?

Fakta:
Změna územního plánu je zákonem definovaný proces. Vedle vlastníků pozemků se k navrženým změnám vyjadřují i obyvatelé a dotčené státní orgány (ochrana životního prostředí, krajský úřad, báňský úřad, Ministerstvo obrany, Povodí Vltavy aj.). Schvalování změn je záměrně pomalé, aby všechny zúčastněné i ohrožené strany dostaly dostatečný prostor vyjádřit své připomínky.

Současná změna č. 3 územního plánu Dobříše tak již probíhá téměř 3 roky a není dosud dokončena. Budoucí rozvoj města musí odrážet zájmy budoucích obyvatel. O změnách územního plánu rozhodují zvolení zastupitelé. Za 5, 10 či 20 let může mít město jiné potřeby. Může zde být záměr města či soukromého investora vybudovat na svých pozemcích např. domov důchodců, sportovní zařízení či další obytnou čtvrť. A takový záměr může získat v budoucnu podporu většiny obyvatel.

O analýzu navržených tří otázek pro místní referendum město požádalo právní kancelář Frank Bold Advokáti s.r.o. Jejich právní analýza je zde.

Nejvyšší správní soud potvrdil termín konání referenda

Krajský soud v Praze vydal 27.9.2022 usnesení, kterým vyhlásil referendum ve 3 navržených otázkách souběžně s termínem prezidentských voleb v lednu 2023 (zde). Rada města rozhodla, že se proti tomuto rozhodnutí město odvolá k Nejvyššími správnímu soudu formou kasační stížnosti. Nejvyšší správní soud posoudil kasační stížnost a vydal 15.12.2022 Rozsudek, kterým kasační stížnost zamítá. Soud tak potvrdil, že vyhlášení místního referenda krajským soudem bylo zcela v souladu se zákonem. Místní referendum na území města Dobříš se bude konat současně s volbou prezidenta republiky ve dnech 13. a 14.1.2023.